Kaj se šteje za promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin se plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnin se šteje tudi:

zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
finančni najem nepremičnine;
prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

Za promet nepremičnin po tem zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.

Prenos nepremičnin, ki ni obdavčen po Zakonu o davku na promet nepremičnin

Za prenos nepremičnin po tem zakonu se ne šteje prenos lastninske pravice na nepremičninah, od katerega je bil obračunan davek na dodano vrednost. Davek na pomet nepremičnin se ne plača plača od ustanovitve ali prenosa stavbne pravice, od katerega je bil plačan davek na dodano vrednost.

Oprostitve plačila davkov
 

Davek na promet nepremičnin se ne plačuje od:

prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
prenosa nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
prenosa nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
prenosa zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih;
prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze;
prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine;
prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
prenosa nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

 
Zavezanec
 

Zavazanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec oziroma prodajalka nepremičnine.

Pri ustanovitvi stavbne pravice je davčni zavezanec ustanovitelj ali ustanoviteljica, pri prenosu stavbne pravice pa prenositelj ali prenostiteljica stavbne pravice.

Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

Pri prodaji idealnih deležev nepremičnine je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej.

Pri finančnem najemu je davčni zavezanec najemodajalec.

Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja je davčni zavezanec priposestvovalec.

 
Druga stranka v postopku

 V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec, najemojemalec ali imetnik stavbne pravice, kadar pogodbeno prevzema obveznost plačila davka na promet nepremičnin.
 

Davčna osnova

 Osnova za davek je prodajna cena nepremičnine.

Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih bivšega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine.

V primeru finančnega najema nepremičnine se stroški financiranja ne vštevajo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od vrednosti nepremičnine.

Pri ustanovitvi ali prenosu stavbne pravice je davčna osnova doseženo plačilo, ki ustreza tržni vrednosti stavbne pravice.

Če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. V tem primeru ima davčni zavezanec do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec.

Do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin po predpisih o množičnem vrednotenju nepremičnin je, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku.

 Davčna stopnja

Davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove.

 Nastanek davčne obveznosti
 

 Davčna obveznost nastane na dan sklenitve pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina ali ustanovi oziroma prenese stavbna pravica ali s pravnomočnostjo sodne odločbe.

Izjemoma, če je za prenos nepremičnine ali ustanovitev oziroma prenos stavbne pravice potrebno dovoljenje državnega organa ali drug pravni akt, nastane davčna obveznost takrat, ko je davčnemu zavezancu vročeno dovoljenje oziroma ko postane pravni akt pravnomočen, čeprav je bila pogodba sklenjena prej.

Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja davčna obveznost nastane na dan podpisa listine, s katero stranke ugotovijo priposestvovanje, če takšne listine ni, pa v trenutku pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja oziroma s pravnomočnostjo sodne odločbe.

 Napoved

 Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži.

Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine. Glede na določbe zakona o davčnem postopku, morajo biti podatki v napovedi resnični, pravilni in popolni ter ne smejo spraviti v zmoto davčnega organa.

 Posebnosti v zvezi z obračunom davka pri prodaji na javni dražbi v izvršilnem postopku

Zavezanec, katerega nepremičnina je bila prodana na javni dražbi v izvršilnem postopku, ne vloži davčne napovedi. Davek odmeri davčni organ po uradni dolžnosti v 30 dneh po prejemu pravnomočnega sklepa o domiku, ki ga sodišče pošlje davčnemu organu na območju katerega nepremičnina leži.

Pri prodaji nepremičnine na javni dražbi v izvršilnem postopku je davčna osnova dosežena prodajna cena, zmanjšana za davek na promet nepremičnin, vračunan v ceno.

Pri prodaji na javni dražbi v izvršilnem postopku se zamudne obresti ne zaračunavajo.

 Odločba

 Davčni organ mora izdati odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi oziroma po prejemu pravnomočne sodne odločbe, ki jo je sodišče dolžno posredovati davčnemu organu, na območju katerega nepremičnina leži. V enostavnih zadevah, v katerih davčni organ pri odločanju v celoti upošteva podatke iz davčne napovedi, lahko davčni organ izda odločbo o odmeri davka z odtisom žiga na pogodbi oziroma dokumentu.

 Plačilo davka

 Zavezanec mora plačati davek na promet nepremičnin v 30 dneh od vročitve odločbe. Šteje se, da je vročitev odločbe opravljena 20. dan od dneva odprave odločbe. Datum odprave odločbe je odtisnjen na kuverti. Če je odločba vročena osebno, se šteje za vročeno v skladu z 87. členom ZUP.

 Če davek ni plačan v predpisanem roku, se zaračunajo zamudne obresti po 0,0274 odstotni dnevni obrestni meri.

 Če se odmera davka nanaša na ustanovitev stavbne pravice in je dogovorjeno plačilo nadomestila za ustanovitev stavbne pravice v obliki rente, davčni organ na zahtevo davčnega zavezanca dovoli, da se odmerjeni davek plačuje od vsakega obroka nadomestila. V odločbi se določi roke in način plačila davka od vsakega obroka. Če davčni zavezanec ne plača davka od treh zaporednih obrokov nadomestila, davek zapade v plačilo v celoti.

 Overovitev podpisov

 Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin oziroma da obstajajo zakonsko določeni razlogi, zaradi katerih ni treba obračunati davka na promet nepremičnin, ali da pogodba ni predmet odmere, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.

 Vračilo plačanega davka

 Vračilo plačanega davka - brez obresti

Če se pogodba o prenosu nepremičnine, o finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, lahko davčni zavezanec zahteva, da se odločba o odmeri davka na promet nepremičnin odpravi in da se mu davek, ki ga je sam plačal, vrne.

Če pogodbe o prenosu nepremičnine, o finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice ni mogoče izpolniti ali se izpolni samo deloma, lahko davčni zavezanec zahteva, da se mu plačani davek na promet nepremičnin vrne v celoti oziroma v ustreznem delu.

Vračilo plačanega davka lahko zahteva tudi plačnik davka, ki je pogodbeno prevzel obveznost plačila davka, in sicer v delu, ki ga je sam plačal.

Zavezancu oziroma osebi, ki je prevzela obveznost plačila davka, za vrnjen znesek davka ne pripadajo obresti.

 Vračilo plačanega davka - z obrestmi

Če je zavezanec na račun davka plačal več, kot znaša davek po pravnomočni odločbi, se mu preveč plačani davek vrne po uradni dolžnosti s pripadajočimi obrestmi, ki se obračunajo od dneva plačila davka. Navedeno velja če je bila v pritožbenem postopku višina odmerjenega davka znižana.

Davčna izvršba

Zavezanec za plačilo davka - prodajalec ali kupec, ki je s pogodbo prevzel obveznost plačila davka, ima možnost pritožbe zoper odločbo o odmeri davka, vendar pritožba ne zadrži izvršitve odmerne odločbe. Če davek ni plačan v roku, davčni organ začne davčno izvršbo z izdajo sklepa o davčni izvršbi.

Zoper odločbo drugostopnega organa lahko davčni zavezanec sproži upravni spor z vložitvijo tožbe pri Upravnem sodišču.

 Zastaranje

Glede zastaranja pravice do odmere in izterjave davka na promet nepremičnin veljajo določbe iz Zakona o davčnem postopku.

Pravica do odmere davka zastara v petih letih od dneva, ko bi bilo treba davek obračunati, odtegniti, odmeriti ali plačati.

Pravica do izterjave davka zastara v petih letih od dneva, ko bi ga bilo treba plačati. V primeru naknadno ugotovljene obveznosti v davčnem nadzoru, teče relativni rok zastaranja pravice do izterjave davka od dneva izvršljivosti odmerne odločbe.

Pravica zavezanca za davek do vračila plačanega davka, ki ga ni bil dolžan plačati, zastara v petih letih od dneva, ko ga je plačal oziroma od pridobitve pravnega naslova, s katerim je bilo ugotovljeno, da ga ni bil dolžan plačati.

 Obrazec

Obrazec in navodilo napovedi za odmero davka na promet nepremičnin sta objavljena tudi v Pravilniku o obrazcu za napoved za odmero davka na promet nepremičnin (Uradni list RS, št. 138/2006).

Pridobivanje nepremičnin v RS s strani tujcev

 Tujci lahko na podlagi 68. člena Ustave Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 33/91, 42/97, 66/2000, 24/2003 in 69/2004, v nadaljnjem besedilu: Ustava) pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira Državni zbor.

 Na podlagi 3a. člena Ustave in Zakona o ratifikaciji Pogodbe med Kraljevino Belgijo, Kraljevino Dansko, Zvezno republiko Nemčijo, Helensko republiko, Kraljevino španijo, Francosko republiko, Irsko, Italijansko republiko, Velikim vojvodstvom Luksemburg, Kraljevino Nizozemsko, Republiko Avstrijo, Portugalsko republiko, Republiko Finsko, Kraljevino švedsko, Združenim kraljestvom Velike Britanije in Severne Irske (državami članicami Evropske unije) in Češko republiko, Republiko Estonijo, Republiko Ciper, Republiko Latvijo, Republiko Litvo, Republiko Madžarsko, Republiko Malto, Republiko Poljsko, Republiko Slovenijo in Slovaško republiko o pristopu Češke Republike, Republike Estonije, Republike Ciper, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Madžarske, Republike Malte, Republike Poljske, Republike Slovenije in Slovaške republike k Evropski uniji s Sklepno listino (MPPEU) (Uradni list RS, MP, št. 3/I/2004), s katerim je pristopila k Evropski uniji, so v Republiki Sloveniji začele veljati pogodbe, na katerih temelji Evropska unija. Republika Slovenija ni sprejela nobenih izjem in prehodnih obdobij glede prostega pretoka kapitala na področju nepremičnin, zato z dnem pristopa Republike Slovenije k Evropski uniji državljani držav članic Evropske unije lahko pridobivajo nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije na podlagi vseh pravnih temeljev, pod enakimi pogoji, ki veljajo za državljane Republike Slovenije.

 Državljanom držav članic Evropske unije torej s 01.05.2004 za pridobitev nepremičnin v Republiki Sloveniji ni več potrebno pridobiti upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti. S 1.1.2007 sta se EU pridružili še 26. in 27. članici: Romunija in Bolgarija.

 Ministrstvo za pravosodje pojasnjuje tudi, da na podlagi 40. člena Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (Uradni list RS, MP, št.9/2005) ni omejitev pretoka kapitala, ki pripada osebam s prebivališčem v državah članicah ES ali državah Efte, ter nikakršne diskriminacije na podlagi državljanstva ali kraja prebivališča teh strank ali kraja naložbe kapitala. Tako tudi državljani Republike Islandije, Kneževine Lihtenštajn in Kraljevine Norveške lahko pridobivajo nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije brez posebnih omejitev, pogoja vzajemnosti zanje ni. Švicarski državljani imajo pravico do nakupa nepremičnin v Republiki Sloveniji, glede na Protokol k Sporazumu med Evropsko skupnostjo in njenimi državami članicami ter Švicarsko konfederacijo.

 V veljavi je tudi Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji na nepremičninah (Uradni list RS, št.61/2006), ki določa, da lahko fizične in pravne osebe držav kandidatk pridobijo lastninsko pravico, če obstaja vzajemnost.

 Državljani vseh drugih držav (vključno z državljani Kanade) pa lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji zgolj na podlagi dedovanja pod pogojem vzajemnosti.